Refinansiering med sikkerhet i bolig

Bruk boligen din som sikkerhet og få bedre vilkår

Å refinansiere med sikkerhet i bolig er som regel en billigere løsning enn å ta opp lån uten sikkerhet. Imidlertid er det en god del som får avslag på lånesøknaden fra sparebanken.

Heldigvis finnes det spesialbanker som ikke har like strenge krav til søkere.

Avslag på lånesøknaden fra sparebankene? Slik kan du få refinansiering

En av de aller vanligste grunnene til at sparebankene avslår søknader om lån til refinansiering, skyldes at søkeren ikke har tilstrekkelig med sikkerhet å stille med. 

Dersom boligen din allerede er belånt til 90 % av verdien, er bankene nødt til å avslå. En annen vanlig årsak til at bankene sier nei skyldes at søkeren ikke har en god nok betjeningsevne.

Dersom du har betalingsanmerkning når du søker lån, vil omtrent alle sparebanker avslå søknaden med en gang. 

Dette har gjort at det har blomstret frem en nisje blant banker. Selskaper som for eksempel Uno Finans og Lendo stiller noe mindre krav til søkerne og tar større risiko ved utlån . Disse selskapene kompenserer for økt risiko ved å tilby høyere renter.

Tips: Spesialbanker er som regel de eneste som kan hjelpe deg med refinansiering dersom du har en eller flere betalingsanmerkninger.

Flere typer refinansiering med sikkerhet

De aller fleste forbinder refinansiering med å samle all eksisterende gjeld i ett større lån. Teknisk sett kan det også kalles for refinansiering når man flytter et boliglån fra en bank til en annen bank.

Dette er de vanligste grunnene til at folk velger å bli kunder hos spesialbanker for lån:

• Sparebanken sier nei til tross for at søkeren kan stille med sikkerhet
• Sparebanken gir ikke ut lån til mellomfinansiering
• Sparebanken gir ikke ut lån når søkeren trenger penger til oppussing, refinansiering eller andre investeringer
• Sparebanken gir avslag til personer som søker lån med betalingsanmerkning

Sparebanker er veldig konsekvente når det kommer til betalingsanmerkninger. Som regel får du ikke godkjent lånesøknad før gjelden er gjort opp og anmerkningen fjernet.

Disse bankene avslår også ofte søknader fra personer med ustabil inntekt. Dette går for eksempel utover selvstendig næringsdrivende.

Disse aktørene tilbyr refinansiering med pant i bolig

I dag tilbyr nisjebanker som Zensum, Okida, Uno Finans og Nano Finans refinansiering med sikkerhet i bolig.

Dette er banker som oftere gir aksept på søknader om mellomfinansiering og boliglån når lånesøkerens betjeningsevne blir sett på som noe svak.

Spesialbankene har imidlertid dyrere betingelser enn det du ville fått i en sparebank. Det er dessuten variasjoner mellom bankene nevnt lenger opp, både i forbindelse med renter og gebyr, men også når det kommer til lånesum.

Refinansiere med sikkerhet i bolig ved hjelp av låneagent

Banker som tilbyr refinansieringslån med sikkerhet i bolig forbindes med noen av de beste låneagentene i Norge. Her er agentselskapenes oppgave å videreformidle partnerbankenes lånetilbud.

Det er anbefalt å bruke en låneagent når man skal søke lån. Det er ingen ulemper ved å bruke slike agenter, mens fordelene er ganske gunstige.

• Det koster ingenting å bruke låneagenter i henhold til Finansavtaleloven
• Å sende en søknad om hvilket som helst lån er helt uforpliktende
• Det er helt opp til deg selv å godta eller avslå tilbudene du får. Låneagenten legger seg ikke opp i det
• Det er særdeles tidbesparende å bruke en låneagent, da du bare trenger å sende inn én søknad
• Bankene svarer deg like raskt som om du skulle søkt direkte alene
• Du får et bedre sammenligningsgrunnlag ved å bruke en låneagent til å hente inn flere tilbud til deg

Låneagenter driver i henhold til Finansavtaleloven. Det er Finanstilsynet som fører oppsyn med låneagentene.

Renter på refinansieringslån med sikkerhet

Spesialbankenes renter ligger noen prosent over det tradisjonelle sparebanker kan tilby for tilsvarende finansiering.

Husk at rentene ikke er like for alle kunder og lånesummer, dette gjelder både for sparebanker og nisjebanker.

Etablering av refinansieringslån med pant i bolig

Spesialbanker flest opererer med relativt høye etableringsgebyr. Det er normalt at de krever mellom 1,5% og 2% av lånebeløpet for etableringskostnadene, med en minstesum på mellom 15.000 og 20.000 kroner.

Dersom du tar opp et stort lån vil etableringskostnadene få mindre å si for den effektive renten. Tar du opp et mindre lån vil utfallet være motsatt.

Eksempel: 

Hvis du tar opp et lån på 300.000 kroner til refinansiering med sikkerhet i bolig, vil etableringsgebyret på 20.000 kroner sørge for at de effektive rentene blir relativt høye.

Lånebeløp du kan få

Det er vanlig at spesialbankene reklamerer med rundt 300.000 kroner som laveste lånebeløp. Grunnen til at de ikke alltid oppgir den høyeste lånesummen, skyldes at søknadene alltid blir helhetsvurdert.

Det er mulig å ta opp lån på opptil 10 millioner kroner hos noen av disse bankene, men da må boligen din ha en verdi på tilsvarende nivå. Du må også kunne vise til en god nok inntekt til å betjene lånet.

Krav til sikkerhet

Det er utelukkende nesten alltid snakk om bolig som låntaker selv eier i forbindelse med sikkerhet for lån. Nøyaktig hvor mye penger du kan låne, avhenger av verdien på eiendommen din.

Denne vil banken vurdere selv, basert på taksering og tilgjengelige bransjetall.

Lånerammen begrenses uansett i henhold til boliglånsforskriften og bankenes egne retningslinjer.

1. Du kan låne inntil 90% av boligens verdi når det gjelder egen bolig.
2. Du kan låne inntil 75% av verdien på en fritidseiendom. Her foreligger det imidlertid et krav om at eiendommen må være lett å omsette.

Dersom boligen din har en verdi på 2 millioner kroner, vil dette si at det største boliglånet du kan få er 1,8 millioner, altså 90% av verdien.

Refinansiering med sikkerhet i kausjonist

Eiendommen må ikke være din egen. Du kan blant annet låne med sikkerhet i noen andres eiendom hvis de som eier eiendommen stiller som realkausjonister.

Det betyr at dersom du misligholder lånet overfor banken, kan banken kreve at eiendommen til realkausjonisten tvangsselges.

Tips for deg som vurderer å stille som kausjonist:

Som kausjonist bør du alltid sette deg grundig inn i risikoen som du tar når du garanterer for noen andres gjeld.

Sikkerhet med andreprioritet

Når du bruker din egen bolig som sikkerhet for et boliglån, har banken førsteprioritet på pantet. Dersom låneforholdet ender med et tvangssalg, er det den aktuelle banken som får pengene sine først.

Når det gjelder mindre lånebeløp, er det helt normalt at bankene aksepterer å ha andreprioritet på pantet. Slik vil det administrative med lånet bli en god del enklere, og du vil heller ikke bli tvunget til å flytte boliglånet ditt.

Eksempel:

• Du har et boliglån på 1 million kroner hos en tradisjonell sparebank
• Boligen din er verdt 2 millioner
• Maksimalt kan du ha en gjeld på 1,7 millioner på boligen
• Sparebanken har boliglånet på 1 million sikret gjennom pant med førsteprioritet
• Spesialbanker kan gi lån på inntil 700.000 kroner med andreprioritet på pantet

Tips: Visste du at kredittscoren din påvirker hvilke renter du får på for eksempel boliglån, billån og forbrukslån? Kredittscoren vil imidlertid etter alle solemerker forbedres etter at du har refinansiert dyr gjeld. Slik får du bedre rentebetingelser på det neste lånet du tar opp.

Slik blir du mer kredittverdig med refinansiering med pant

Dersom du har giftet deg eller har en partner som du har inngått fellesøkonomi med, vil dette påvirke både lånemuligheter og rentebetingelser.

Se eksempler på hvordan endringer i livssituasjonen kan påvirke dine lånemuligheter:

• Du har refinansiert med sikkerhet i en spesialbank for å fjerne en betalingsanmerkning. Når gjelden er gjort opp blir anmerkningen slettet. Da kan det være at sparebankene lar deg få refinansiere boliglånet ditt hos dem.
• Hvis du tidligere var selvstendig næringsdrivende, men nå har fått en fast ansettelse med en stabil inntekt, vil dette være positivt når en sparebank vurderer lånesøknaden din.
• Hvis du gifter deg eller får deg en samboer med fellesøkonomi, stiller dere sterkere når dere søker om lån.
• Hvis du får økt inntekten din vil dette bety en bedre låneevne.
• Hvis du betaler ned mer på gjelden din gjennom en lengre periode vil dette føre til at du blir mer kredittverdig.